當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站--->品牌營(yíng)銷(xiāo)欄目--->市場(chǎng)縱橫-->詳細(xì)內(nèi)容 戶(hù)型創(chuàng)新是個(gè)盤(pán)突圍的殺手锏嗎? 作者：佚名 日期：2001-7-24 字體：[大] [中] [小]

深圳房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，已初具規(guī)模，步伐亦始終走在全國(guó)的前列，除了大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及體制政策的支持外，房地產(chǎn)界本身不斷的自我創(chuàng)新，主動(dòng)突破是最重要的�！�

　　各種商品本身具有商品力，也就是進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)階段時(shí)的“產(chǎn)品拉力”，而各種商品進(jìn)行自我創(chuàng)新的特征則在于其“功能、功效比的有效差別”。一位地產(chǎn)巨匠曾用“位置、位置、還是位置”來(lái)總結(jié)過(guò)一個(gè)時(shí)期，一代產(chǎn)品成功的主因，而在96年的歐風(fēng)街上，同一位置上不同商品的“功能、功效比的有效差別”卻決定了一個(gè)項(xiàng)目、一家企業(yè)的生死存亡。

　　“X�；▓@”是歐風(fēng)街上，歐陸風(fēng)情大戶(hù)型中第一家露面上市的個(gè)盤(pán)，卻因片區(qū)內(nèi)建筑擁擠，容積率高，
同類(lèi)戶(hù)型可競(jìng)爭(zhēng)，可選擇面較大等因素以及個(gè)盤(pán)盲目跟從大戶(hù)型豪宅風(fēng)，而使得整體銷(xiāo)售舉步維艱，經(jīng)營(yíng)成本日漸升高。當(dāng)發(fā)展商果斷決策，改進(jìn)出了一批85-120平方米的二房至三房二廳的主力產(chǎn)品，迎合了一次及二次置業(yè)人士中的廣大客戶(hù)，而妙手回春。由此可見(jiàn)一個(gè)“有效差別”的戶(hù)型創(chuàng)新拉力，加上合理營(yíng)銷(xiāo)手段的“推力”是可以將一個(gè)項(xiàng)目從死亡的谷底拉上勝利的頂峰！嚴(yán)格意義上來(lái)講“X福花園”的戶(hù)型改造只是一種臨危應(yīng)變的改進(jìn)而不能說(shuō)其是戶(hù)型創(chuàng)新，但他卻為業(yè)界的同行們上了一堂關(guān)于增強(qiáng)商品競(jìng)爭(zhēng)力的教導(dǎo)課……

　　“如果是基本需求，我們?nèi)�滿(mǎn)足他”，“如果是欲望需求，我們就去刺激他！”。這是我們進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的選擇基準(zhǔn)，買(mǎi)方市場(chǎng)的成熟與戶(hù)型創(chuàng)新個(gè)案的不斷涌現(xiàn)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟發(fā)展的催化劑。

　　96年的“X地海景”的全躍式（南北躍）、世X花園的全躍式（東西躍）被譽(yù)為首次立體空間布局的革命性戶(hù)型；旭飛系列的“1+1”躍式商務(wù)公寓，華清園的“2+1”小面積復(fù)式等，將小戶(hù)型+商務(wù)公寓+投資型住宅產(chǎn)品等多種功能、功效比的優(yōu)勢(shì)商品力組合進(jìn)行了一場(chǎng)全新的詮釋?zhuān)?000年的楓丹雅苑三錯(cuò)層，不僅將空間布局革命延展至立體三錯(cuò)，更溶入了法蘭西式的浪漫與精致人文；乃至于由四季花城，中海怡翠開(kāi)始的townhouse戶(hù)型的全面戶(hù)型創(chuàng)新……

　　成功的戶(hù)型創(chuàng)新帶來(lái)不菲的產(chǎn)品價(jià)值與一定的市場(chǎng)美譽(yù)度，更會(huì)引導(dǎo)一定時(shí)期的居住時(shí)尚與人文品味潮流。那么,個(gè)盤(pán)要突圍是否一新就靈？答案是否定的！

　　商品力是拉力，合理細(xì)致的營(yíng)銷(xiāo)手段是推力，拉力+推力的組合成功才是產(chǎn)品旺銷(xiāo)的基礎(chǔ)保證！舉例來(lái)說(shuō)：北環(huán)路與梅華路交界的“某某家園”，選擇的商品力是今年曾在濱海、香蜜湖風(fēng)靡熱銷(xiāo)的三錯(cuò)層戶(hù)型、板式結(jié)構(gòu)；位置要素是工業(yè)區(qū)；產(chǎn)品定位是潮流時(shí)尚公寓式住宅；營(yíng)銷(xiāo)手段為大肆渲染“前衛(wèi)的、時(shí)尚的”；銷(xiāo)售成績(jī)是相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期的廣告攻勢(shì)之后，客戶(hù)的心中的？與！號(hào)卻越來(lái)越多，什么是三錯(cuò)層？、時(shí)尚公寓應(yīng)該是什么樣的？住在梅林工業(yè)區(qū)的時(shí)尚公寓是時(shí)尚嗎？管理費(fèi)中有中央空調(diào)費(fèi)太貴！，置業(yè)者有如此之多的？號(hào)與！號(hào)有人會(huì)掏腰包嗎！

　　99年福民路上、皇崗村旁的“某某豪苑”當(dāng)時(shí)也是創(chuàng)新出一個(gè)豪氣干云的戶(hù)型－－大平面美式公寓，只賣(mài)給76個(gè)人，可只見(jiàn)樓已起了一半，76人卻未見(jiàn)蹤影，臨危應(yīng)變，改成中小戶(hù)型重出江湖！同樣的大平面頂級(jí)戶(hù)型，只賣(mài)給78個(gè)人，地處紅樹(shù)林、全海景景觀的“某某豪庭”，準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，銷(xiāo)售成績(jī)卻業(yè)已過(guò)半！

　　創(chuàng)新是沒(méi)有準(zhǔn)則可供參照的，大家都在摸著石頭過(guò)河，沒(méi)有誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)有的只是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著成熟發(fā)展的經(jīng)歷與貢獻(xiàn)！隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，戶(hù)型創(chuàng)新已不再是個(gè)盤(pán)突圍的唯一出路。“社區(qū)規(guī)劃、人文內(nèi)涵、高科技含量”等諸多因素都可以增強(qiáng)商品的功能、功效的有效差別，也就是商品競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)新出有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)產(chǎn)品才是個(gè)盤(pán)突圍的根本出路！“地產(chǎn)”、“家”都是以人為本的，戶(hù)型創(chuàng)新也會(huì)不斷突破發(fā)展，但市場(chǎng)絕不容忍拿來(lái)主義者，盲目的拿來(lái)主義就沒(méi)有充分體察的市場(chǎng)需求，忽略自身?xiàng)l件、忽略市場(chǎng)的戶(hù)型創(chuàng)新也只會(huì)使你自己陷入重圍！